“2006年买的写字楼，价格涨了4倍、租金翻了3翻。”

“市场上二手写字楼的价格增长了19%。”

“南宁目前已经投入使用的中高端写字楼从2009年起达到7%—10%。”……

    新政下投资需求将转向高端写字楼

    来源：南宁晚报 作者：王芳 陈碧莹

近期，各大媒体围绕写字楼的话题在邕城掀起不小热议，南宁写字楼租得出去，涨得起来的现状，令写字楼商机跃然于眼前。不少读者开始向记者打探在南宁哪里能买到品质好**高的写字楼。近日，记者从各大售楼部搜集的信息中发现，原来意向投资商铺的人正在悄然变化，目光直指写字楼，尤其是本地投资者，关注写字楼人群的比例在逐渐攀升。

南宁写字楼市场升温势头也引起业内不少专家和学者的关注。在3月15日由南宁传媒联盟主办的“新政时代·写字楼投资新热点沙龙”上，来自财经领域、银行、地产研究机构、开发商、二手房评估、地产代理咨询机构等代表汇聚一堂，共同探讨新政时代南宁写字楼发展趋势与投资价值。

会上，专家与学者一致表示，南宁写字楼市场需大于求，伴随城市楼宇经济的发展，写字楼投资需求将从商住两用转向专业化的纯办公用途，代表南宁商务形象的高端写字楼将成今年新看点。

    现状

　　李柏晓：南宁写字楼市场还处在起步阶段

新政对商业地产的影响还是挺大的。从2011年3月1日，住宅限购政策以来，住宅的价格上涨10%，商铺翻了一番。现在出了一个新“国五条”，这个政策可能更加严厉一些，在这样的背景下，给了商业地产中的写字楼市场一个比较大的发展空间，我个人看好这一块市场的行情。

从市场需求来看，目前大部分在南宁办公的企业还是租着住宅楼来办公，办公楼多为商住两用性质，纯粹的写字楼刚刚进入发展阶段，需求量特别大。例如埌东和东盟商务区部分写字楼，出租率超过90%，从中可以看到客户的需求量是非常大的。

随着投资者对办公产品的需求日益增大，很多企业客户不仅对写字楼的地段和物业服务，甚至通讯设备的要求也相当高，这些都要全面去提升。和深圳类似，南宁写字楼的投资**率比较大，现在的**率已经超过10%，我认为在5—10年，这些写字楼完全可以去投资，它不仅仅能做到溢价，CPI上涨的空间都会有。但现在南宁写字楼处在刚起步阶段，离成熟期还有很长的路要走。

　　王蝶红：市场对纯写字楼的需求量非常旺盛

目前在南宁，对于办公环境好的纯写字楼有很大的市场需求。从我们项目的出租率看，A栋超过97%，B栋超过92%。平时身边的朋友和合作伙伴也会经常向我咨询哪里还有写字楼卖、有没有写字楼出租等，从这些可以看出，目前整个市场对纯写字楼的需求量是非常高的。

我觉得我们可以做一个大胆的对比，住宅跟写字楼对一个城市来讲，住宅有刚需和改善性，对写字楼来讲也可以看成它是有刚需和有改善性。现在南宁市场上的纯写字楼的比例只占了17%，剩下的超过80%属于商住两用的业态。接下来，对于写字楼的需求可能会从原来的商住两用，慢慢地转化到纯写字楼。130万平方米商住两用写字楼的使用者要搬往纯写字楼的话，这个过程时间相对比较长，而且需求量也比较大。这对后期纯写字楼的支撑，是后期非常强有力的支撑。南宁还没有强烈推行“住宅禁商”，政府什么时候会出这样一个政策现在是未知数。但是我觉得南宁作为一个省会城市推行这个政策是必然的，只不过是时间的问题。这也是对南宁后期的纯写字楼一个相当有力的支撑点。我比较看好写字楼发展的趋势。

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　关立坡：成本高导致目前南宁缺乏高端写字楼

按照一个成熟的市场，就是住宅和非住宅的比例大概是3∶1，即100平方米有75平方米是住宅，25平方米是非住宅（包括办公、商业和其他），这种比例是比较合适的。我们之前也做过统计分析，一年前，南宁住宅跟非住宅比例大概是9∶1，所以在这一两年写字楼市场很紧俏。

写字楼的建筑成本非常高，1平方米的外立面造价是一千到两千元，整个高额成本会把利润空间吃掉，所以开发商在建这种产品当中是比较犹豫的。这也就造成了目前我们整个写字楼市场当中出现一种产品从高到低多元化的状态，住宅当成办公产品来使用，且办公产品的品质都比较弱。

而开发商在地产开发中所遇到的难题，就是开发商买入一块地已经投入很多资金，然后还要起房子卖房子，这对开发商开发的门槛太高了。目前的开发贷款也就是三年内，因此他们只能快速地去建一些住宅产品回收现金流。一般来说，只有一些颇具实力的知名开发商才能够建5A甲级写字楼，因为他们自己的融资平台和雄厚的开发实力。所以这也是为什么目前南宁5A甲级写字楼较少的一个原因。

    趋势

    吴宁：南宁正在进入楼宇经济时代

    我认为，南宁区域型城市的打造有助于推动整个南宁楼宇经济的发展。作为广西的政治中心、经济中心、商贸业中心和交通中心，南宁的辐射力和影响力在逐步增强，对于一些楼宇经济的发展有非常强的助推力。

    我们看到南宁所处的阶段正式进入一个快速的市场化的发展阶段，快速的市场化发展的阶段对于楼宇经济的发展。无论是量还是价方面，它都会进入一个很重要的阶段。我判断，南宁CBD外扩有两个趋势：一是沿民族大道自然延伸的一个阶段，二是沿南宁东到东葛路沿线，在一些标杆性的项目带动下形成一些商务小型的聚集区。而从整个南宁写字楼产品升级来看，主要的一个发展趋势是往超高层甲A级写字楼发展。大部分企业认为目前南宁缺少标志性的物业，整个南宁面临着产品升级的趋势。

    陈思源：写字楼供给应多元化

    从供需双方来说，供给的多元化使得消费者的选择空间足够大，使得我们整个羊群效应也好，或者我们作为普通消费者跟风消费也好，这样一种情况市场是巨大的。

    但是反过来说，写字楼市场现在有了专业的投资公司来运作。另外，多数公司比如我们说的像物业公司代管，或者类似像基金公司来代为管理我们广大消费者在银行买股票的货币，这样的一种模式将势在必行。这个方向有可能会代表着今后在写字楼市场架起供给和需求桥梁的这样一个纽带。如果在**政策允许范围内，能不能由基金专业经理来帮助中小投资商对写字楼市场发起进军的口号，对我们广大消费者来说是一个福音，有可能也代表了我们广大消费者的心声。我倒是不妨建议有一种类似的像基金这样的模式，使得我们任何人都可能在这里面产生股份制的营销模式。

    周飞：写字楼逐渐成为投资的替代品

    调控对我们银行房地产贷款的影响比较大，关于这一块，银行主要是根据竞争力和可行性收益进行分析。目前个人按揭贷款还是执行以前的信贷政策。而银行也是一直在做写字楼贷款，商铺和写字楼的按揭贷款一直都是并入商用房的住房贷款，商用房贷款的政策现在是保持五成首付和*长期限10年的贷款政策。在新政背景下，写字楼和商铺肯定成为大家投资的一个替代品，我们银行也看好客户投资这块的收益。

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    姜鸿吉：地段品牌服务每一项都很重要

    从一个投资者的角度来讲，*重要的是投资的收益。我们以前的办公地点是每平方米五六千元买的，经过几年它的价格涨了整整一倍。

    其次是我们想要通过什么东西来提升自己企业和品牌的形象。再从大一点的方向来讲，就是写字楼的路段和开发商的品牌，还有写字楼后续 的服务和运营，这些都是我们作为投资者要考虑的东西。像万象城或者是万达这边，基本上都是人气*旺的地方，而对于品牌，南宁人基本上都懂万达、华润这些知名开发商品牌，这对我们投资者来说，投资会很有保障，也会感觉是非常有面子。

    南宁首座超高层国际5A写字楼集群面市

    来源：南宁晚报 作者：王芳

    3月16日下午，青秀万达广场举行万达中心5A甲级写字楼新闻发布会。市内各大主流媒体记者、南宁市工商联、南宁市女企业家商会的企业家们参加了发布会。会上，青秀万达广场投资有限公司副总经理李义涛，**对外发布了万达中心5A甲级写字楼集群信息，并就当前投资热点与南宁写字楼市场发展回答了记者提问。

    万达中心国际5A写字楼集群由三栋200米以上超高层组成，是万达集团旗下**的商务产品。写字楼整层面积1800平方米，预计5月中旬开盘销售，产品即日起接受意向登记。

    万达集团缔造城市地标商务集群

    记者获悉，在25年里，万达集团已在北京、天津、上海、广州、南京、大连、成都等全国70余座城市开建了国际5A甲级写字楼，并凭借着万达品牌本身的号召力，吸引了一大批包括世界500强企业在内的知名企业入驻，由此万达中心已成为国内**影响力的写字楼集群品牌。在其他城市受到热捧的万达中心是万达旗下顶级商务产品，配套五星级酒店、大型旗舰购物广场等城市奢华配套。南宁万达中心国际5A写字楼集群将依托南宁青秀万达广场90万平方米大商业体配套，与五星级酒店、万达广场旗舰购物中心属同一地块。优质的地理位置以及可预见的优越办公环境，让不少投资客对万达写字楼兴趣浓厚。

    值得一提的是，广西首座超五星级酒店也将正式在青秀万达广场诞生。毋庸置疑，这些优越的配套将充分满足包括全球500强在内的跨国企业的商务办公需求。

    南宁万达中心亮相即受追捧

    记者从发布会上获悉，南宁万达中心刚亮相，就有部分商会会员表达了购买整层的意向。值得关注的是，本土投资客的热情高涨。仅发布会当天，已有投资公司、文化传媒公司等进行了整层登记。

    据克而瑞调研统计，南宁目前已经投入使用商住和办公写字约有40个项目，共计商务办公面积约157万平方米，其中纯写字楼面积约占28万平方米，占市场整体办公面积的17.74%，商住楼用于办公面积约130万平方米，因此地段好、品牌好、产品软硬件和后期运营管理佳的写字楼代表南宁形象的高端写字楼成新的看点。

    有业内人士分析，在楼市新政对住宅市场形成冲击的情况下，商业地产投资迎来新的机会，继商铺后，写字楼或将是资金流向的下一个热点。由于目前南宁写字楼市场特别是纯写字楼产品的稀缺，万达中心国际5A写字楼集群的面市，或将开启南宁写字楼投资热潮。

    另外，记者从新闻发布会上了解到。3月31日，万达中心将邀请中国**军事理论家和军事评论家张召忠以及央视**主持人芮成钢举行大型区域经济发展论坛，把握经济脉搏，共话城市发展方向。

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