新“国五条”出台后，上月二手房交易火爆，不少业主自降房价以求快速出手。有些业主甚至在过户后还没明白过来自己的房子到底卖贵了还是卖便宜了。本期《买房参考》特意咨询了专业房地产评估公司，给业主、购房者专业解答以做交易参考。

    解答方 广西旗开房地产评估有限公司

    一 什么情况下需要做房地产评估？

    答 1.买卖房产时

    （交易双方为确定合理的交易价格，可以进行评估作为交易价格的参考）；

    2.购买二手住房申请抵押贷款时

    （银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价）；

    3.进行房地产保险时

    （房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估）；

    4.发生房地产纠纷时

    （对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供价值参考依据）；

    5.房屋征收时（进行补偿评估）、房地产强制拍卖时等；

    二 买卖二手房一定要进行评估吗？

    答 目前在南宁进行二手房交易是不需要强制进行评估的，因为交易中涉及到交税问题，地税有关于政府或相关部门根据不同的地段，定期制订及更新的征税参考价，直接参照各地段参考价进行交税，但是一般情况下都按买卖双方签的房屋买卖合同签订的价格进行交税，当买卖合同成交价比征税参考价要低也是按征税参考价进行交税。

    三 找谁进行评估？

    答 要评估房产价值必须找专业的评估机构进行评估。 通常在房地产中介机构、银行、法院等机构有合作评估公司可以介绍。业主也可以拨打12580、114等查询电话寻找评估公司。

    每个评估公司所能承接的业务是不同的。一级资质可从事各类房地产估价业务；二级资质可从事除公司上市、企业清算外的房地产估价业务；三级资质可从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务；暂定三级可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。在寻求估价机构的时候，切记要了解估价机构的资质等级与自身评估报告的使用方向相对应。

    此外，具有法律效力的房地产评估报告，需要有2名注册房地产估价师签字盖章及企业法人签字并盖企业章的原件。

    四 评估如何收费？

    答 依据广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅颁布的《关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》，以房产为主的房地产价格评估收费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，具体收费标准按下表执行：

    档次房地产价格总额（万元）累进计费率（‰）1100以下（含100）52101至10002.531001至20001.542001至50000.855001至80000.468001至100000.2710001以上0.1

    五 什么会影响二手房评估价？

    答 1.区位因素（即通常说的地段、公共配套设施、学校、医院、银行、酒店、超市、菜市、交通便利度、环境等）

    2.实物因素（功能、成新率、面积、朝向、楼层、建筑结构、装饰装修、维修养护情况、小区绿化及景观、小区配套、品质、物业管理公司服务优劣等因素）

    3.权益因素（产权是否完整、是否有他项权利等）

    六 什么样的二手房更保值增值？

    答 很多人觉得房地产评估主观性很强，评估值可高可低，这种认识是不对的。二手房价值的高低，不是由估价机构确定的，估价师根据所搜集的市场成交资料进行比较而模拟市场定价，提供的是一个价值论证意见而不是价值保证。

    1.地段好的房子。位于市中心的老房子即使非常破旧，依然可以卖个好价钱。好的地段，包含了便捷的交通，完善的生活设施，住这样的房子，人们工作学习的时间成本更低，所以需求量很大。

    2.景观好的房子。人们对生活品质的要求越来越高，使得景观也变成了一种稀缺的资源。江景房、各类大型公园旁的房屋、湖景房渐渐成了房地产的卖点，同样位置的房子，景观好的房子价格明显会高出许多，且市场需求旺盛。

    3.近期有城市**的房子。新开通的道路、新修的地铁、新**的文体娱乐中心、景观的治理等，使得原来的居住环境得到改善，设施更加齐全，生活更加便利，这些变化势必会体现在价格之上，其结果就是房屋更保值、增值。

   七 算算你的二手房值多少钱？

    答 如果购房者想自己预先评估自有房产，建议采取市场比较法，方法如下：向身边买（卖）房的亲朋好友，或向该小区的物业了解该小区的成交价，将自己的房子与他们的相比较，找出两者间差异（地段、小区环境、房屋成新率、建筑结构、楼层及装修等）；而房屋的优劣必影响价格，所以下一步就是在他们成交价的基础上，根据上述差异进行调整，你的房子若有较好的地方，就在该基础上加价，反之减价。

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