甚嚣尘上多日，南宁版“国五条”这只靴子终于掉落。4月17日，经过较长时间酝酿和多次修改，《南宁市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称南宁版“国五条”）正式出台，从限购、差别信贷及税收政策、土地供应、住房保障、市场监管等方面推进房地产市场调控，并明确了二手房转让征收20%个税的方案。

    “国五条”落地南宁

    来源：南国城报       

南宁版“国五条”细则进一步明确了房价控制目标，2013年南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。而今年南宁“两会”政府报告显示，2013年南宁城镇居民人均可支配收入增长目标为12%。根据南宁市房产管理部门提供的数据，2012年南宁市级新建商品住房（不含保障房）的成交均价为6717.94元/平方米，据此推算，2013年南宁市商品房均价应控制在6717.94×（1+12%）=7524.09元/平方米以内。

与全国多个已出台细则的城市相似，南宁版“国五条”也如意料中温柔，并且没多少“自选动作”，限购没有扩围，二套房贷也未见收紧，“20%个税”仍有待细化且还没有具体执行时间。当然，相比不少城市只字不提“20%个税”，南宁已有了很大进步。

细则仍待细化，实施时间待定。如此一来，调控效果或打折扣。细则出台首周，南宁楼市即11盘齐发，且多以热销收场。而这只是开始，随着“五一”假期和房博会的临近，市场热度还将高涨。

“调控历来是越调越涨，先买了房再说。”购房者则用自己的实际行动对调控投出了不信任票，纷纷加紧出手买房。尽管“20%个税”尚无执行时间，但已形成预期杀伤力，由于担心购房成本被转嫁，不少原先打算淘二手房的刚需一族，相继转向新房市场。

　　主要调控细则

房价控制

2013年，南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅（12%）。

房贷政策

继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，目前首付仍六成以上，尚未收紧。

限购措施

继续执行普通商品住房限购措施，暂不扩大限购范围。

税收调节

能核实二手房原值的，按个人转让所得的20%征个税；个人转让家庭自用5年以上**生活住房，免征个人所得税。

市场监督

对预售申报价格过高且不接受住房管理部门指导的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。

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    南宁版“国五条”：抑投资、增供应、保刚需

    来源：南国城报   记者 吴天亮 

　　南宁出台“国五条”细则

南宁市政府近日下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），落实“国五条”调控政策。《通知》明确今年南宁房价控制目标，继续执行限购和差别化信贷政策，对于出售自有住房能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%征税。

今年继续执行限购措施

《通知》提出2013年度房价控制目标，南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。今年南宁“两会”政府报告显示，2013年南宁城镇居民人均可支配收入增长目标为12%。

为抑制投机投资性购房需求，《通知》要求继续严格执行普通商品住房限购措施。同时继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

　　满5年**住房免征个税

《通知》指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭**生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税。

　　计划供应住房用地4506亩

根据《通知》，2013年南宁市计划供应住房用地300.41公顷（4506.15亩），其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%，对列入年度计划的保障性住房用地实行优先供应。同时，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成14600套、新开工19420套、新增廉租住房租赁补贴2000户及4800套分配入住的任务。

同时加强商品房预售行为监管，严格商品住房预售许可审核，对预售申报价格过高且不接受住房管理部门指导的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，并严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，按照申报价格对外销售。

　　焦点关注

南宁版“国五条”细则包含哪些具体内容，调控方向是怎样的，这对广大购房者而言至关重要。根据《通知》，记者从房价控制目标、限购措施、房贷政策、税收调节、市场监督等方面进行一一解答。

　Q1 南宁二套房贷首付和利率会提高吗？

　　目前二套房首付仍是六成

A：《通知》进一步落实对首套房贷的首付款比例和贷款利率政策，优化利率结构、合理定价，满足居民家庭**购买自住普通商品住房的贷款需求；继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房，未对当前房贷政策做出调整。

记者从南宁多家商业银行了解到，目前南宁房贷政策尚未调整，首套房多按首付30%、基准利率房贷政策执行；二套房首付至少六成，贷款利率上浮10%以上；第三套房（及以上）停贷。银行方面也表示，接下来是否调整还是个未知数。

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　Q2 今年南宁限购措施是否升级？

　　南宁仍未扩大限购区域

A：“继续严格执行普通商品住房限购措施。”《通知》并未提到要扩大限购范围，根据南宁限购令细则规定，仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域不在相应城区街道办所辖范围，属于“非限区”。

3月1日，“国五条”细则规定“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前”。该规定引发了南宁市限购是否升级的猜测。

不过，南宁市的限购区域范围仍按之前的政策实行。南宁市住房就相关负责人表示，南宁根据自身实际情况，采取相对宽松的限购政策，未将不在相应城区街道办所辖范围以及市辖六县列入限购范围。

Q3 南宁二手房交易20%个税细则如何？

　　5年以上**住房免征个税

A：《通知》指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭**生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税。

南宁市地税局工作人员介绍，目前南宁市税务部门仍按原来的房产个税计征规定执行，新政具体实施时间还需等通知。业内人士认为，有关“20%个税”还有很多细节待明确，如实施时间、房屋原值如何界定、不同类型房屋是否统一征税等。

　　Q4 2013年南宁房价控制目标具体是多少？

　　商品房均价低于7524.09元/㎡

A：《通知》要求，2013年南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。今年南宁市“两会”政府报告显示，2013年城镇居民人均可支配收入增长目标为12%。根据南宁市住房局数据，2012年南宁市级新建商品住房（不含保障房）成交均价为6717.94元/平方米，据此计算出2013年南宁市新建商品房均价应控制在6717.94×（1+12%）＝7524.09元/平方米以内。

按照支持合理住房消费、抑制投机投资性购房、增加市场有效供给、完善相关政策的原则，继续推进配套制度建设，进一步完善住房保障体系和房地产市场监管机制，建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。 

　　Q5 今年个人住房信息系统建设目标怎样？

　　今年底实现与自治区联网　

A：《通知》规定，大力推进个人住房信息系统建设，进一步完善住房保障信息管理综合平台系统，并于2013年9月底前实现市本级与所辖县联网，12月底前实现个人住房和住房保障管理信息系统与自治区联网。

根据住建部要求，全国40个大中城市的个人住房信息系统于2012年6月30日前实现与住建部联网。南宁市作为重点城市之一，个人住房信息系统已实现全国联网。而住房保障管理信息系统也已经在去年11月搭建完成。此外，2013年南宁市住房保障工作会议透露，南宁市个人住房信息系统下一步将与民政、公安、金融等部门联网，届时将给南宁住房保障管理及房地产市场调控带来极大便利。

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　　Q6 南宁加强房地产市场监管措施有哪些？

　　预售价格过高不发预售证

A：按照《通知》，严格商品住房预售许可审核，住房管理部门要在商品房预售审批过程中进行价格指导和监督，引导房地产开发企业合理定价，对预售申报价格过高且不接受住房管理部门指导的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，并严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，按照申报价格对外销售。

南宁市住房局有关负责人表示，该项政策南宁市一直在执行，这是南宁加强市场监管的重要配套措施，目的很明确，即通过行政限价的方式来保持房价的基本稳定。

　　Q7 保障房建设和供应有何具体计划？

　　分配入住4800套保障房

A：《通知》：2013年城镇保障性安居工程基本建成14600套、新开工19420套、新增廉租住房租赁补贴2000户及4800套分配入住的任务。虽然今年的开工任务相比2012年有所减少，但因仍有7万套保障房在建，今年南宁保障房建设任务总量为历年之*。

此外，在保障房分配管理上，不仅**提出了保障房的分配入住套数，还提出要健全准入退出机制，并要扩大保障人群和覆盖面，2013年，将符合南宁市公租房保障条件的外来务工人员纳入保障范围。

Q8 今年的住房用地供应情况如何？

　　加大中小套型和保障房供地

A：《通知》提出，2013年南宁市计划供应住房用地300公顷（4500亩），其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%，对保障房用地实行优先供应。

据南宁市国土部门透露，300公顷住房用地中，廉租房用地5.82公顷，经济适用房用地8.32公顷，各类棚户区改造用地4.6公顷，公共租赁房用地3.73公顷，限价商品房用地2.52公顷，普通商品住房用地275公顷（含189公顷中小套型商品房用地），保障性安居工程和中小套型商品房用地占比为71%。

业内人士分析认为，按300公顷的供应量和平均3.5的容积率计算，可建成约1000万平方米的住宅。去年南宁市成交新建商品房和存量房约600万平方米，因此今年住房土地供应量并不算少。但土地供应计划的增减，并不会直接影响房价，具体还要看实际成交量和成交价。

    力度不一，多数缺“干货”

    来源：南国城报   记者 梁宁宁 

自3月25日广东省率先发布“国五条”细则以来，目前已有北京、上海、广州、深圳、昆明、武汉、重庆、南京等30多个城市相继出台了落地细则。梳理发现，各地细则宽严不一，除了京沪版“国五条”细则相对较严外，大部分城市被指缺少“干货”。

　多地“国五条”软着陆

除了京沪版细则相对严厉，出台“单身限购”等政策外，其他多数城市的细则表现温柔。限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面，也是按部就班，相对“从简”，甚至有网友戏称，一些地方细则就像复读机，“自选动作”较少，多数只是对“国五条”内容的重申，毫无新意。

如3月31日出台的，只有132个字的南京“国五条”细则，被网友吐槽字数少得相当于发了一条微博，被戏称为“微博体”。4月19日，南京才出台了“升级版”细则。

此外，大连、杭州等城市出台的细则更加“短小精悍”，实质内容多为单一的房价控制目标，而且目标均锁定为不低于城镇居民家庭人均可支配收入增幅。

中原地产市场研究总监张大伟指出，整体来看，除了北京*严厉外，一线城市细则中规中矩，二三线城市的细则可执行性不强。本轮市场反弹的主要表现就是一线城市房价上涨迅速，所以调控明显体现了差别化。

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　20%个税多无细则

从各地公布的“国五条”实施细则来看，对20%个税的执行普遍不积极，除北京有具体执行细则，其他多数城市都有待细化，有的城市甚至未提及该项政策。

相对较为严格的北京版“国五条”规定，3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，且是家庭**生活用房的，继续免征个人所得税。

其他大多数城市对此表述为：能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征，但具体怎样执行，什么时间实施都没有规定，细则尚待细化。

还有一些城市则直接将20%个税这一内容“过滤”掉。如合肥细则关于“二手房交易20%个税”细则根本就没有提及，被不少业内人士分析：“对百姓关注的内容没有规定，是应付了事的表现。”

　　房价控制“限涨幅”为主

房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标，但各地对于房价控制的表述不一。如北京提出“与2012年保持稳定”，但更多的城市则是“限制涨幅”。

北京市关于房价控制的目标决心较大：全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。从上海的实施细则来看，房价调控目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

而大多数城市关于房价控制目标的表述为：“房价涨幅低于人均可支配收入实际增幅。”广州、青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都等城市的房价调控目标都是如此。直到4月19日，南京才出台升级版细则指出：“对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证”。

南宁也不例外。对于房价控制目标，南宁版“国五条”细则表述为：保持房价基本稳定，2013年新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

引导增加商品住房供应

避免部分城市新房市场供求短缺的情况进一步加剧，不少二三线城市的细则要求加大土地供应量，同时注意引导房企增加普通商品住房中小套型的供应。

如合肥明确将增加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于前5年平均实际供应量；2013年将完成新开工3.9万套保障性安居工程任务，基本建成1.6万套。西安则规定今年住宅用地计划供应13052.757亩。南京、重庆等多个城市细则提出：“银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。”

南宁也规定，2013年南宁市计划供应住房用地4500亩，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%，并优先保证保障房土地供应。

20%个税政策被称为“国五条”的杀手锏，但不少城市却未涉及。

　观察　各地动态

　　北京

　　个税开征后网签量跌八成

3月份创造历史**月网签43780套后，4月份北京二手房市场明显进入了低谷。北京市住建委房地产交易网的**统计数据显示，4月前两周时间内，北京二手房签约量2572套，相比3月份同期跌幅超八成，2572套的网签量甚至低于3月1天的签约量。

　　北京

　　首批20%个税28万买家承担

作为“国五条”地方细则*严厉的城市，北京楼市已经明显感受到了来自政策的威力，一季度火爆的二手房市场在严重透支后成交大幅萎缩，部分房源已经出现价格松动。此外，北京已有**批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现，28万元个税由买房者承担。值得关注的是，按照政策规定，本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，**却由买方承担。

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广州

　　20%个税尚无出台时间表

进入4月以来，广州二手房市场出现退烧。近日，有传言称4月26日将是广州税务机关执行“国五条”个税计征新规定的节点，造成二手房市场恐慌。对此，广州市地税有关负责人回应称，广州二手房个税计征办法出台尚尚无时间表，请群众不要轻信包括二手房中介在内的传言。该负责人表示，市地税将坚决贯彻**和市政府的“国五条”关于严格执行“卖房征收20%个税”的要求，正在紧锣密鼓地对各种细节作出预判。

　　上海

　　细则落地前掀起“离婚潮”

等待地方细则落地的近一个月里，上海掀起了一股“离婚潮”。有媒体走访杨浦区婚姻登记中心发现，今年3月离婚夫妇的数量与去年同期相比，增加了近200%。登记中心主任向透露：“3月离婚夫妇的对数与去年同期之比大约为3∶1。而这也不是我们单独一个区这样，其他区也出现了类似情况。”

　南京

　　升级版细则仍不提20%个税

3月31日晚，南京市曾以一份132个字的房价控制目标文件和住建委6条解读，来贯彻落实“国五条”规定，被称为“微博版”细则。4月19日，房价同比涨幅创新高的南京，抛出了升级版的“国五条”细则，比3月底100多字的“细则”详细得多，但仍未提20%个税。**亮点是，对限购规避行为表现出了严厉态度。

　　地方细则“预留弹性”

与北京的*严厉不一样，广州、重庆、南京、杭州、南宁等城市选择了“模糊落地”的方式，有的城市如海南，甚至直接拒绝出台落地细则。

广州3月31日发布细则，对房价控制目标、限贷等问题均有涉及。但对公众关注的二手房个税及二套房贷问题却做了模糊处理，仅表示将严格执行“国五条”中关于出售自有住房个人所得税的征收规定，具体操作细则并未明确。对于二套房贷问题，广州仅表示，人民银行在当地的分行(支行)可根据房价控制目标和相关政策要求，提高二套房贷的首付比例和贷款利率。

重庆细则在差别化房贷、20%个税征收等方面做了规定，但对于具体的操作方案，并没有像北京一样深入至细节。

而被网友称为*短“国五条”细则的杭州版公告就一句话：“经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。”西安版细则也是如出一辙。

地产界“大炮”任志强将这一做法形容为“软磨硬泡”。不过，在专家看来，“国五条”在地方模糊落地的做法是可以理解的，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为：“各地有各地的情况，要把握调控的松紧度。既要有政策，也允许地方有符合自己实际的方式。”

住建部政策研究中心主任秦虹在4月8日博鳌论坛期间表示，“国五条”**问题是地方细则不细，但是“国五条”文件要求地方政府在一季度末公布房价控制目标，并没有说要公布其他的。秦虹所在的政策研究中心被称为住建部的智囊机构。这样看似语焉不详的描述，也为地方政府在楼市政策的调控上提供了空间。

看房价

　　调控加码难阻房价上涨

“国五条”没能阻挡房价的上涨。4月18日，**统计局发布数据显示，3月全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨的城市有68个，上涨城市和房价涨幅均创新高，平均价格连续第10个月环比上涨。

3月环比涨幅**城市为3.2%，比2月扩大0.1个百分点；北上广深4个一线城市房价涨幅再度居前。而此时，距离**一轮调控措施“国五条”出台不到两个月，全国楼市仍没有降温迹象，这使得此前预测房价将会下降的专家学者们大跌眼镜，也让抛出“3月暴涨论”的任志强预言成真。

**统计局城市司**统计师刘建伟分析，需求集中释放助涨了3月房价，3月是楼市传统销售旺季，细则出台可能增加购房成本，导致购房者加速出手，开发商随之取消优惠甚至上调价格。

中国房地产学会副会长陈国强表示，3月“国五条”细则落地面临一个窗口期，因此楼市出现了量价上涨，延续了2月的涨势。而随着政策窗口期的关闭，各地“国五条”落地细则悉数出台实施，调控效果或在4月显现。

多年来，房地产市场为何越调越涨？对此，中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏认为，总想依靠行政手段解决市场的问题，既限买又限涨，完全违背了市场经济规律。在市场经济大背景下，这些简单粗暴的行政手段屡打败仗，所以这么多年房地产问题始终解决不了。

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